HTML

Kérdezzünk bátran! A nem tudással nincs gond, ha merünk tenni ellene.

Albérlet vs. saját lakás (saját tőkével, értékcsökkenéssel)

2013.12.30. 16:36 Steve123

Tudtad, hogy az értékcsökkenés miatt a saját lakás is évi sok százezer forintba kerül?

Korábban már írtam arról, hogy vajon az albérlet vagy a saját lakás a kedvezőbb, mások is körbe járták már ezt a kérdést. Sokan elfeledkeznek az értékcsökkenésről (ammortizáció), ami pedig jelentős tétel. Telekre nincs értékcsökkenés, mert az mindig megmarad, de magára az épületre évi 2-3%-t szoktak számolni. Ha 2%-t veszünk, akkor az azt jelenit, hogy 50 év alatt teljesen tönkremegy a lakás, azt már csak lebontani lehet. Esetleg úgy is lehet gondolkodni, hogy 50 év alatt, annyit kell költeni felújításra, hogy abból egy új lakást is lehet építeni. A gyakorlat a két véglet között van valahol. Mit jelent ez? Hogy egy 100 m2-es, 20 milliós lakás értékcsökkenése alsó hangon is évi 400 ezer forint. Az autók értékcsökkenésével a legtöbben tisztában vannak, de a lakásról megfeledkeznek. Végül is mi változott egy év alatt? Nem tűnt el a falak 2%, a tető is megmaradt, nehéz látni, hogy 400 ezerrel kevesebbet ér a lakás. Lehet vitatkozni, hogy lineáris-e az értékcsökkenés, hogy milyen százalékkal kell számolni, de értékcsökkenés van.

Ennek fényében régi barátaink, Aladár és Béla, újból lakást akarnak. Mindkettőnek van elég pénze, 20m (t - tőke), de Aladár nem akarja bebetonozni magát, azon is gondolkodik, hogy esetleg 5-10 év múlva elköltözik. Béla mindig is saját lakást akart, csak a sajátjában érzi jól magát, nem akarja, hogy a tulaj kitehesse. Azért arra mindketten kíváncsiak, hogyha az egyéb szempontokat nem nézik, akkor pénzügyi értelemben melyikük jár jobban. A példa kedvéért tekintsük megint 50 éves élettartamot, azaz é = 2%.

Aladár a 20 milliójából értékpapírokat, kötvényeket vesz és évi r százalék reálhozamot (az infláció feletti hozam) ér el. Az egyszerűség kedvéért legyen 0%-os az infláció, ez a lényegen nem változtat. Aladárnak is lakni kell valahol, így bérel egy 20 milliós (t) lakást. Az albérleti díj évente a 20 millió b százaléka. A tulajdonos folyamatosan költ a lakásra, hogy az tartsa az értékét, egyébként kevesebb bérleti díjat kérhetne. Mivel a reálhozam (r) körülbelül 2.5% viszont a bérleti díj kb. évi egy millió forint, azaz b = 5%, így a reálkamat nem fedezi az albérleti díjat. Viszont Aladárnak az időszak végére megmarad a tőkéje. Tehát Aladár 20m tőkével indul, 20m * 5% * 50 év = 50m albérleti díjat fizet ki, miközben, szerez 20m * 2.5% * 50 év = 25m hozamot. Azaz 20m (tőke) - 50m (bérleti díj) + 25m (hozam) = 5m a vagyona az időszak végére.

Béla mindenképpen saját lakást akar, az ő esete könnyebb. Béla elkölti a 20m tőkéjét lakásra és 50 év alatt rákölt még egyszer ugyanennyit, hogy folyamatosan tartsa az értékét, így a végén van egy 20m-os lakása, amit a vagyonában figyelembe kell venni. 20m (tőke) - 20m (vásárlás) - 20m (állagmegőrzés) + 20m (lakás értéke) = 0m.

Ebben a konkrét példában Aladár jobban jár, de ez azon múlott, hogy hogyan választottam meg a paraméterek értékét, b (bérleti díj), r (reálkamat), é (értékcsökkenés). Csak akkor olvass tovább, ha érdekel, hogy milyen viszonyban állnak egymással ezek a paraméterek és valami rémlik, hogyan kell egy egyenletet rendezni.

                                          

 

Aladár vagyona (1/é) év után: A = t - t * b * (1/é) + t * r * (1/é)        

Béla vagyona (1/é) év után: B = t - t - t + t = 0                             

Aladár akkor jár jobban Bélánál (vagyis a bérlés a jobb), ha A > B vagyis, ha A pozitív. Azaz, ha

- t * b * (1/é) + t * r * (1/é) > 0                         /:t

- b * (1/é) + r * (1/é) > 0                                /*é 

é - b + r > 0                                                   /+b

é + r  > b

Tehát, ha az értékcsökkenés és a reálkamat együtt nagyobb, mint a bérleti díj (mindegyik százalékban kifejezve), akkor a bérlés a jobb lehetőség. Miért van az értékcsökkenés a reálkamat mellett? Elvégre az egyik bevétel a másik kiadás. Azért, mert az értékcsökkenés a lakástulajdonost (Bélát) sújtja, Aladár relatív pozícióját javítja.

Nézzünk néhány konkrét esetet.

érték-csökkenés

reálkamat bérleti díj Melyik jobb
2% 2% 5% saját lakás
2% 2% 4% megegyező
2% 2% 5% saját lakás
3% 3% 5% bérlés
2% 3% 4% bérlés
2% 1% 4% saját lakás
3% 1% 4% megegyező
3% 3% 5% bérlés

 

Látható, hogy egy-két százalékon múlik (mint az X-faktorban), hogy melyik lehetőség a jobb, ráadásul olyan százalékokon, amiket nem tudunk megmondani sok évre előre és akkor olyan nyalánkságokkal, mint a kedvezményes hitel vagy esetleges ingatlanadó hatásával nem számoltunk.

FRISSÍTÉS

Egy hozzászóló jogosan felvetette, hogy nem vettem figyelembe a pénz időértékét. Tegyük fel, hogy van k% kockázatmentes hozamunk. Például ennyi egy államkötvény hozama. (A valóságban nem létezik, olyan, hogy teljesen biztonságos, az államkötvény sem az.) Az időérték azt jelenti, hogy a mai PV = 100 ft n év alatt FV = PV * (1+k)^n forintra nő a kamatos kamat miatt. Vagyis 100 forint ma nem ugyanazt éri, mint 100 forint 10 év múlva, még akkor sem ha az infláció 0%, ahogy ezt az elején feltettük. A különböző időszakokban kapott pénzeknek először ki kell számolni a jelenértékét, PV, és csak utána lehet őket összevetni. PV = FV/(1+k)^n. Például Béla 20m-os lakásvásárlása és 20m-os állagmegőrzése nem ugyanazt a kiadást jelenti.

Az időértéket szisztematikusan hanyagoltam el, de ez szerencsére nem változtatta az eredményt. Készítettem egy excel táblázatot, ahol minden pénzmozgás jelenértékét is kiszámoltam. Aladár tőkéje és hozama együttesen jelenértéken 20m, mert a biztos kamat miatt nem nő a jelenérték. Az összes fizetett bérleti díj jelenértéke 28,3m forint, így -8,3m Aladár egyenlege. Béla a felújításra jelenértékben csak 11.3m-t költött és habár a lakás a felújítások miatt tökéletes állapotban van, vagyis 50 év múlva is 20m-t ér, ennek az összegnek a jelenértéke 5,8m forint. Béla egyenlege -5,5m forint. Vagyis ezen paraméterek szerint megint Béla járt jobban.

Tekintsünk 1 évet csak, és koncentráljunk a pénzáramra. A befektetés ekkor ekkor az r% reálhozamot termeli Aladárnak. Béla lakása ugyanekkor a b% bérleti díjat termeli (amit Bélának nem kell kifizetni), de költeni kell a felújításra é%-t. Aladár akkor jár jobban, ha

r >  b - é

é + r > b

Mondhattuk volna azt is, hogy Aladár pénzárama r - b, hiszen neki kell fizetni a bérleti díjat és Béláé -é, mert neki csak a felújítást kell fizetnie, de ez csak az előző egyenlet átrendezése. A kezdeti tőkével nem kell számolni, mert az megmarad befektetés és lakás képében, mindkettő jelenértéke lecsökken, de ugyanolyan mértékben

15 komment

A bejegyzés trackback címe:

https://kerdezzbatran.blog.hu/api/trackback/id/tr105717060

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

freddyreal 2013.12.31. 11:43:12

ez egy oltári nagy baromság. Olyan idióta dolgok vannak a cikkben, amik csak a mesékben léteznek. Kezdve onnan, hogy a főbérlő majd folyamatosan költ a lakásra....konkrétan kiköltözéskor még a tisztasági festés árát is a kaucióból vonja, nem hogy még ő költsön folyamatosan. Meg ez az értékcsökkenés is egy oltári hülyeség, egy jobb környéken egy főfalig bontandó, egy szintes 50 éves ház is 25-30 milliót fog érni, egy mellette álló ugyanolyan alapterületű, 2 szintes 15 éve épültet meg nem nem lehet eladni 45 millioért, akkor miről beszélünk? Nem szólva arról, hogy gratulálok annak, aki 20 milliót befektet, és 50 év múlva abból vár pénzt. Addig még lesz 4-5 válság, meg lehet, hogy 1-2 világégés, akkor meg nézegetheti a papírjait, míg egy ház akkor is ház marad (hacsak nem megy rajta végig egy szőnyegbombázás, de az már más történet). Szóval ezzel indokolni, hogy megéri inkább albérletben lakni oltári hülyeség. Vannak előnyei, az kétségtelen, mert mobilis, de itthon az emberek nem arról híresek, hogy 2-4 évente váltanak munkahelyet, és költöznek mondjuk egy másik városba. Itthon ezért értelmetlen még a felvetés is, hogy melyik a jobb...egy átlagembernek teljesen egyértelmű, hogy a saját lakás/ház.

¿Qué tapas hay? 2013.12.31. 15:38:27

Ez egy szép levezetés, csak sajnos - mint minden más elméleti közgazdasági számítás - ez sem működik Magyarországon.

A lakástulajdonos épp úgy az amortizációt megtérítését és valamekkora reálkamatot vár el (a lakásba fektetett pénze után). De ez általában Mo-on piacképtelen árat eredményez, ezért vszínű a fenntartáson fog spórolni.

A bérlő addig van alkupozícióban, amíg képes két nap alatt új bérletet találni, számottevő költözési többletköltség nélkül.

maxval, a gondolkodni igyekvő bircа · http://maxval.co.nr 2013.12.31. 16:35:41

Ez nem pénzkérdés. Komoly ember nem lakik bérlakásban.

Steve123 2013.12.31. 16:46:35

@maxval, a gondolkodni igyekvő bircа: "Ez nem pénzkérdés. Komoly ember nem lakik bérlakásban."

Egyszer hallottam, azt a gondolatot, hogy egy komoly üzletember nem a saját pénzét fekteti be, hanem befektetők pénzével dolgozik.

Egyébként igazad van a saját lakás főleg érzelmi kérdés.

Almandin 2013.12.31. 17:05:49

@freddyreal: A bérelt lakásban az a legrosszabb, hogy gyorsabban kitehetik az embert belőle (néhány hónapi pénzzavar miatt), valamint a tulajdonos bármikor bejelentheti, hogy ő maga akar beleköltözni, így nagy a bizonytalanság. Ráadásul megtilthat egy csomó dolgot (dohányzás, állattartás pl.), ami saját lakás esetén nem probléma.
A tulajdonos oldaláról is jó, ha van bérbe adható lakása. Egyrészt a bevételeit tudja növelni (még ha a költségek miatt nem is annyit kap, mint a bérleti díj), másrészt egy második-harmadik lakás biztosíték is lehet (ha jön a végrehajtó, nem az illető feneke alól megy ki a lakás, eladható szorult anyagi helyzetben), valamint ha vannak az embernek gyerekei, azok felnőtté válva beköltözhetnek és máris könnyebb az életük.

Asidotus 2013.12.31. 17:16:28

Egy albérlő sokkal könnyebben mozog, mint a lakástulajdonos.
Megszűnik a környék legfontosabb munkahelye? Az albérlő elköltözik egy másik városba. Eközben a tulaj meg marad egy értékcsökkent lakásban.
Vagy mondjuk cigányok költöznek be a szomszédba. A bérlő lelép, a tulaj meg szopik.

bz3255 2013.12.31. 17:28:13

@Nűnű: ez így van. és ez egyre gyakoribb jelenség lesz, mivel a ők gyorsabban szaporodnak és nagy mennyiségben tolják világra az utódaikat.

Almandin 2013.12.31. 19:29:22

@Nűnű: Ezért kell olyan helyen kiadni lakást, ahol egyetem, főiskola, meg sok plusz munkalehetőség van a közelben (nagyvárosok). Egy Isten háta mögötti helyen nagyon nehéz bármit kiadni.
Roma szomszédság pedig a luxus lakóparkokon és villanegyedeken kívül pedig előbb-utóbb mindenhol lesz, erre választ adott bz3255. Nekem is feltűnt, hogy olyan környékeken bukkannak fel egyre nagyobb számban, ahol 10 éve még nem voltak.

kisQtya 2013.12.31. 22:08:35

Nos, én 11 évig laktam bérlakásban (4 lakásban) két gyerekkel. Hónap végén mindig anyám adott kölcsön (sose kérte vissza).
Ráment egyikünk fizetése, majd a házasság is.
Már azt hittem kinyírom magam, de aztán a nagymama megtette azt a szívességet, hogy távozott az élők sorából, így lett saját lakásunk.... Sírtam a boldogságtól és a nyomorúságtól, amikor az utolsó bérlakásból kiléptünk és elindultunk a saját lakásunk felé.

tisztapista 2014.01.01. 02:13:17

@maxval, a gondolkodni igyekvő bircа: "Ez nem pénzkérdés. Komoly ember nem lakik bérlakásban."

Ez teljesen így van. Komoly ember házat bérel. Nem pénzkérdés, bármennyit kifizetek, hogy ne halljam a szomszéd szuszogását, és ne kelljen 2-3 idióta, nem fizető lakótárs miatt közös költség perpartvarba keverednem.

tisztapista 2014.01.01. 02:20:51

A posztban leírt példa ott sántít, hogy viszonylag kevés ember csap ki az asztalra 20 millát kp-ben. És innentől akkor már a hitelfelvételes lakásvásárlást kell összehasonlítani a bérléssel, ami az elmúlt évek frankhitelválságai során megmutatta "szépségeit".

tisztapista 2014.01.01. 02:35:23

"Ebben a konkrét példában Aladár jobban jár"

Biztosan ezt akartad írni? Mert szerintem nem vetted figyelembe azt, hogy amíg Aladár évi 1 millát kidob albérletre, addig ezt Béla be tudja fektetni.

Jó lenne, ha ez alapján átdolgoznád az egész táblázatot, mert így az eredmény fals.

További probléma, a kamatos kamat kihagyása, amely Aladárnak nem 20+25=45 millió pénze lenne 50 év múlva, hanem kb. 68 millió.

Ez alapján átszámolva Aladárnak 68-50=18 millió plusz lesz az egyenlege, Bélának pedig lesz egy 20 millás lakása, és az 50 év alatt el nem költött bérleti díjak befektetésének tőkéje és hozama, ami megközelítőleg 100 millió Ft!

Na, ki is jár jobban?

Steve123 2014.01.04. 08:23:10

@tisztapista: "További probléma, a kamatos kamat kihagyása"

Igazad van. Írtam egy új részt a cikk végére.

Exemplary 2014.01.06. 15:54:22

A dolog ott is sántít amit én magam éltem át, egy teljesen új építésű lakást béreltünk évekig, a tulajnak egy fillért sem kellett rá költeni tiszta bevétele volt csak évekig, míg pl ha egy 30 éves házat adnál ki ott nyilván nagyobb eséllyel lesz csőtőrés stb, ez is egy szempont kéne, hogy legyen szerintem.

Én ki merem jelenteni, hogy ma Magyarországon egy átlag család számára (itt fontos az átlag szavacska) sokkal nagyobb érték, befektetés egy saját lakás mint egy bérlakás.
Külföldön persze sok minden másképp van ott lenne jelentősége a cikkben leírtaknak.

bike-tour 2014.04.23. 13:07:36

Én nem számolgatok.
Dunakeszin egy gazdag negyedben bérlek lakást, havi 40eFt-ért. A szomszédom 120eFt-t fizet hitelre. Ha semmi nem változik, 8 év múlva összerakom a pénzem egy saját lakásra. Miközben a hobbimnak élek, és nem aggódom, mikor viszi el a bank a lakásom.
-Kicsit feljebb írta valaki, hogy kisebbség költözik a szomszédba. A ház értéke valószínűleg esni fog.
-Egyik barátom 130 km-re kapott volna egy zsíros állást, és nem vállalta el, mert a lakása oda köti még 15 évig.
-Ugyan ennek a barátomnak a szomszédja egy igazi vadparaszt. Pl: lopta a közös villanyórájukon keresztül az áramot. Szóval kedves barátom még 15 évig élvezheti a szomszédja „kedvességeit”.
-Az albérletemre 4 év alatt 100.000Ft-ot költöttem, előtte egy saját lakásban laktam és 2 hónap alatt 200.000 Ft költöttem.
-Szüleim mindig mondják, mikor veszek saját lakást? Ezt szüleim könnyen mondják, mert az ők idejükben 30-40 évet dolgoztak egy helyen, manapság örülhet az ember, ha 5 évet lehúzhat egy helyen.
-És egy nagyon kényelmes plusz az albérlet mellett. Eddig minimum 1 órát utaztam a munkahelyemre, és ugyan ennyit vissza. Most olyan albérletet keresek, ami a leg optimálisabb helyen van. Jelenleg 5 perc gyaloglással a munkahelyemen vagyok.
Úgy érzem, lehet számolgatni kamatos kamatokat, és értékcsökkenéseket, de az általam felsoroltakat sem szabad elfelejteni, amikor az ember dönt, hogy egy főbérlőt gazdagít, vagy egy bankot.