Tudtad, hogy az értékcsökkenés miatt a saját lakás is évi sok százezer forintba kerül?

Korábban már írtam arról, hogy vajon az albérlet vagy a saját lakás a kedvezőbb, mások is körbe járták már ezt a kérdést. Sokan elfeledkeznek az értékcsökkenésről (ammortizáció), ami pedig jelentős tétel. Telekre nincs értékcsökkenés, mert az mindig megmarad, de magára az épületre évi 2-3%-t szoktak számolni. Ha 2%-t veszünk, akkor az azt jelenit, hogy 50 év alatt teljesen tönkremegy a lakás, azt már csak lebontani lehet. Esetleg úgy is lehet gondolkodni, hogy 50 év alatt, annyit kell költeni felújításra, hogy abból egy új lakást is lehet építeni. A gyakorlat a két véglet között van valahol. Mit jelent ez? Hogy egy 100 m2-es, 20 milliós lakás értékcsökkenése alsó hangon is évi 400 ezer forint. Az autók értékcsökkenésével a legtöbben tisztában vannak, de a lakásról megfeledkeznek. Végül is mi változott egy év alatt? Nem tűnt el a falak 2%, a tető is megmaradt, nehéz látni, hogy 400 ezerrel kevesebbet ér a lakás. Lehet vitatkozni, hogy lineáris-e az értékcsökkenés, hogy milyen százalékkal kell számolni, de értékcsökkenés van.

Ennek fényében régi barátaink, Aladár és Béla, újból lakást akarnak. Mindkettőnek van elég pénze, 20m (t - tőke), de Aladár nem akarja bebetonozni magát, azon is gondolkodik, hogy esetleg 5-10 év múlva elköltözik. Béla mindig is saját lakást akart, csak a sajátjában érzi jól magát, nem akarja, hogy a tulaj kitehesse. Azért arra mindketten kíváncsiak, hogyha az egyéb szempontokat nem nézik, akkor pénzügyi értelemben melyikük jár jobban. A példa kedvéért tekintsük megint 50 éves élettartamot, azaz é = 2%.

Aladár a 20 milliójából értékpapírokat, kötvényeket vesz és évi r százalék reálhozamot (az infláció feletti hozam) ér el. Az egyszerűség kedvéért legyen 0%-os az infláció, ez a lényegen nem változtat. Aladárnak is lakni kell valahol, így bérel egy 20 milliós (t) lakást. Az albérleti díj évente a 20 millió b százaléka. A tulajdonos folyamatosan költ a lakásra, hogy az tartsa az értékét, egyébként kevesebb bérleti díjat kérhetne. Mivel a reálhozam (r) körülbelül 2.5% viszont a bérleti díj kb. évi egy millió forint, azaz b = 5%, így a reálkamat nem fedezi az albérleti díjat. Viszont Aladárnak az időszak végére megmarad a tőkéje. Tehát Aladár 20m tőkével indul, 20m * 5% * 50 év = 50m albérleti díjat fizet ki, miközben, szerez 20m * 2.5% * 50 év = 25m hozamot. Azaz 20m (tőke) - 50m (bérleti díj) + 25m (hozam) = 5m a vagyona az időszak végére.

Béla mindenképpen saját lakást akar, az ő esete könnyebb. Béla elkölti a 20m tőkéjét lakásra és 50 év alatt rákölt még egyszer ugyanennyit, hogy folyamatosan tartsa az értékét, így a végén van egy 20m-os lakása, amit a vagyonában figyelembe kell venni. 20m (tőke) - 20m (vásárlás) - 20m (állagmegőrzés) + 20m (lakás értéke) = 0m.

Ebben a konkrét példában Aladár jobban jár, de ez azon múlott, hogy hogyan választottam meg a paraméterek értékét, b (bérleti díj), r (reálkamat), é (értékcsökkenés). Csak akkor olvass tovább, ha érdekel, hogy milyen viszonyban állnak egymással ezek a paraméterek és valami rémlik, hogyan kell egy egyenletet rendezni.

Aladár vagyona (1/é) év után: A = t - t * b * (1/é) + t * r * (1/é)        

Béla vagyona (1/é) év után: B = t - t - t + t = 0                             

Aladár akkor jár jobban Bélánál (vagyis a bérlés a jobb), ha A > B vagyis, ha A pozitív. Azaz, ha

t - t * b * (1/é) + t * r * (1/é) > 0                         /:t

1 - b * (1/é) + r * (1/é) > 0                                /*é 

é - b + r > 0                                                   /+b

é + r  > b

Tehát, ha az értékcsökkenés és a reálkamat együtt nagyobb, mint a bérleti díj (mindegyik százalékban kifejezve), akkor a bérlés a jobb lehetőség. Miért van az értékcsökkenés a reálkamat mellett? Elvégre az egyik bevétel a másik kiadás. Azért, mert az értékcsökkenés a lakástulajdonost (Bélát) sújtja, Aladár relatív pozícióját javítja.

Nézzünk néhány konkrét esetet.

Látható, hogy egy-két százalékon múlik (mint az X-faktorban), hogy melyik lehetőség a jobb, ráadásul olyan százalékokon, amiket nem tudunk megmondani sok évre előre és akkor olyan nyalánkságokkal, mint a kedvezményes hitel vagy esetleges ingatlanadó hatásával nem számoltunk.

FRISSÍTÉS

Egy hozzászóló jogosan felvetette, hogy nem vettem figyelembe a pénz időértékét. Tegyük fel, hogy van k% kockázatmentes hozamunk. Például ennyi egy államkötvény hozama. (A valóságban nem létezik, olyan, hogy teljesen biztonságos, az államkötvény sem az.) Az időérték azt jelenti, hogy a mai PV = 100 ft n év alatt FV = PV * (1+k)^n forintra nő a kamatos kamat miatt. Vagyis 100 forint ma nem ugyanazt éri, mint 100 forint 10 év múlva, még akkor sem ha az infláció 0%, ahogy ezt az elején feltettük. A különböző időszakokban kapott pénzeknek először ki kell számolni a jelenértékét, PV, és csak utána lehet őket összevetni. PV = FV/(1+k)^n. Például Béla 20m-os lakásvásárlása és 20m-os állagmegőrzése nem ugyanazt a kiadást jelenti.

Az időértéket szisztematikusan hanyagoltam el, de ez szerencsére nem változtatta az eredményt. Készítettem egy excel táblázatot, ahol minden pénzmozgás jelenértékét is kiszámoltam. Aladár tőkéje és hozama együttesen jelenértéken 20m, mert a biztos kamat miatt nem nő a jelenérték. Az összes fizetett bérleti díj jelenértéke 28,3m forint, így -8,3m Aladár egyenlege. Béla a felújításra jelenértékben csak 11.3m-t költött és habár a lakás a felújítások miatt tökéletes állapotban van, vagyis 50 év múlva is 20m-t ér, ennek az összegnek a jelenértéke 5,8m forint. Béla egyenlege -5,5m forint. Vagyis ezen paraméterek szerint megint Béla járt jobban.

Tekintsünk 1 évet csak, és koncentráljunk a pénzáramra. A befektetés ekkor ekkor az r% reálhozamot termeli Aladárnak. Béla lakása ugyanekkor a b% bérleti díjat termeli (amit Bélának nem kell kifizetni), de költeni kell a felújításra é%-t. Aladár akkor jár jobban, ha

r >  b - é

é + r > b

Mondhattuk volna azt is, hogy Aladár pénzárama r - b, hiszen neki kell fizetni a bérleti díjat és Béláé -é, mert neki csak a felújítást kell fizetnie, de ez csak az előző egyenlet átrendezése. A kezdeti tőkével nem kell számolni, mert az megmarad befektetés és lakás képében, mindkettő jelenértéke lecsökken, de ugyanolyan mértékben.